Les combles sont une partie privative s'ils ne sont utiles qu'à un seul lot

Rédigé par JMR-IMMOBILIER - - Aucun commentaire

 

Comme à chaque fois que l’on se trouve face au silence ou à la contradiction des titres et qu’il est nécessaire de déterminer si une partie ou un élément de l’immeuble est commun ou privatif, il faut se référer aux dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 2 "sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire".
 

C’est donc la notion d’exclusivité qui permet d’apprécier le caractère privatif ou commun d’un élément de l’immeuble. L’article 3 donne, quant à lui, une liste, non exhaustive, des parties réputées communes dans laquelle ne sont pas mentionnés les combles ou les vide-sanitaires.

 

La jurisprudence a eu, plusieurs fois, l’occasion de se prononcer sur les combles et, en règle générale, elle estime que s’il s’avère qu’en raison des dispositions matérielles des lieux, ces parties sont en fait réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, il pourra être décidé qu’elles sont sa propriété privative (Cass. 3ème civ. 14 février 1990, Bull. civ. III, n° 49).

Les juges vont se fonder sur un faisceau d’indices et notamment sur la disposition des lieux et les modalités de leur accès.

Par exemple, les combles ont été considérés comme privatifs lorsqu’ils ne peuvent être utilisés que par le copropriétaire dont le lot en commande l’accès et ce, compte tenu de la configuration des lieux (Cass. 3ème civ.17 mai 1995, RDI 1995, p. 583 ; Cass. 3ème civ. 17 janvier 2007, Administrer 2007, avril p. 52).
 
C’est également ce qu’a estimé un autre arrêt de la Cour de cassation dans une espèce où les combles n’abritaient aucun élément d’équipement collectif, n’avaient pas pour fonction de permettre l’accès à la toiture, celle-ci étant accessible par une trappe à partir des parties communes, n’étaient d’aucun usage ou utilité pour les autres copropriétaires et dont l’accès s’effectuait à partir du lot privatif en question (Cass. 3ème civ. 22 mars 2000, n° 98-15.743).
 
A l’inverse, dans un arrêt la Haute Juridiction a retenu que des copropriétaires qui avaient annexé des combles à leur appartement s’étaient attribués des parties communes dans la mesure où ces combles n’étaient pas mentionnés dans le règlement de copropriété et que la composition de chaque lot y était énumérée avec précision et qu’une trappe d’accès aux combles se situait au-dessus de l’escalier desservant le premier étage en permettant l’accès sans pénétrer dans l’appartement (Cass. 3ème civ. 27 septembre 2006, ROUSSEAU c/LEVAKIS, AJDI décembre 2006, p. 916).
 
Dans une autre espèce, ont été qualifiés de communs des combles situés au-dessus d’un lot privatif aux motifs que l’origine de l’installation de la trappe d’accès demeurait inconnue, que celle-ci n’était pas le seul accès et que les combles pouvaient seulement servir à la réparation de la toiture (Cass. 3ème civ. 30 mai 1995, RDI p. 583). Lorsque les combles ne peuvent être qualifiés de parties privatives, le copropriétaire du dernier étage ne pourra les annexer qu’après que leur cession a été votée en assemblée générale.

 

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